OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的(de)下跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提前退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市(shì)场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)的(de)事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报(bào)中已经披露(lù)张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一(yī)位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规避的(de)原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等(děng)多重因素(sù)影响，不好判断价格是不是(shì)已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不(bù)少产品(pǐn)年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备(bèi)一定(dìng)的(de)投资(zī)价(jià)值，很适合(hé)稳健(jiàn)类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此(cǐ)表示(shì)，若张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过(guò)度对经营(yíng)现金流(liú)没(méi)有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区类资产(chǎn)就回(huí)调不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终还是落到租金收入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施资(zī)产张润(rùn)大(dà)厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密(m华大基因有国家背景吗ì)切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率下降(jiàng)事项，一度二(èr)级(jí)市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解(jiě)释(shì)说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于(yú)平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)的信(xìn)心(xīn)，预(yù)计签(qiān)署(shǔ)意(yì)向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的(de)储备租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目(mù)出租率将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了(le)市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科(kē)技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应(yīng)对哲库(kù)提前(qián)退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户(hù)情况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰富的(de)，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试(shì)、人(rén)工智能、航天(tiān)产(chǎn)业(yè)、信息(xī)技(jì)术等产业客户，租赁意(yì)向面积(jī)超过了(le)2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备(bèi)转化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手(shǒu)通(tōng)过签(qiān)署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要租户。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保(bǎo)证金给(gěi)了我们一些空间，但本(běn)着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园一(yī)直以来都坚(jiān)持以市场化(huà)运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调租(zū)和换(huàn)租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃(yuè)度的短期低点，目(mù)前市(shì)场情况已有所(suǒ)好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔(gé)空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异(yì)化，张润(rùn)大厦多(duō)是两千多平的(de)大平层(céng)，楼的(de)成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层(céng)以一千(qiān)平(píng)的面积(jī)为主，还(hái)有一些独栋形态的物(wù)业。租户自(zì)身也(yě)会(huì)有诉(sù)求(qiú)，也会根据自(zì)身(shēn)需(xū)求和(hé)预算挑(tiāo)选区域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理人都(dōu)变(biàn)成了一(yī)家(jiā)，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方(fāng)面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示(shì华大基因有国家背景吗)，张江集团和张江高科目(mù)前在管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还有一(yī)些(xiē)其他在开发的(de)储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江园区(qū)产业(yè)空间资产上市平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们(men)实现基金扩(kuò)容(róng)的第(dì)一步，也是至关重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临了(le)一些突发(fā)情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这(zhè)三十(shí)年(nián)建设(shè)发(fā)展(zhǎn)过(guò)程中(zhōng)所经历(lì)的相比，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当(dāng)前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心。”

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