导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人(rén)均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不(bù)意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还(hái)是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当(dāng)前(qián)的(de)房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住(zhù)宅(zhái)。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1，看(kàn)似(shì)意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅数量(liàng)，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年(nián)变(biàn)化幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意(yì)味(wèi)着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日(rì)本(běn)的(de)住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流(liú)动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动(dòng)人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一(yī)套房无法满足(zú)庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如(rú)电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了(le)很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人(xū)求(qiú)驱(qū)动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口(kǒu)规模的缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅(zhái)市(shì)场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人trong>在(zài)新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购(gòu)买经济(jì)适用(yòng)房和其(qí)他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套(tào)差(chà)、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，这(zhè)种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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