饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)总(zǒng)局联合(hé)发布了关于规范房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存(cún)在利(lì)用房(fáng)源客(kè)源(yuán)优势(shì)收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个(gè)人信息(xī)等(děng)问题，加重交易(yì)当事人(rén)负担、侵害其合法(fǎ)权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明(míng)码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)首(shǒu)席(xí)分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交依赖(lài)中介(jiè)居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研(yán)究中心首席(xí)研究员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说(shuō)属于(yú)金额不低的大(dà)宗交(jiāo)易(yì)，由于二(èr)手房交(jiāo)易成本较(jiào)高(gāo)、交易周(zhōu)期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的(de)专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利用信息(xī)不(bù)对(duì)称等问(wèn)题，将非必要的(de)收(shōu)费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居(jū)民造成额(é)外的负(fù)担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪服务(wù)在内(nèi)的相(xiāng)关市场(chǎng)交易(yì)行为及(jí)其主体(tǐ)进(jìn)行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市(shì)场中(zhōng)，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地(dì)产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价(jià)值不菲(fēi)的(de)房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低的中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前(qián)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的(de)2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服(fú)务，经交易(yì)各方协商同意，可在规定的(de)收费(fèi)标(biāo)准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了(le)房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门(mén)当前并未明确具(jù)体(tǐ)的中介费率，中介机(jī)构仅需在服(fú)务(wù)过程中对收费标准进行明(míng)码标价即可(kě)。而(ér)房地(dì)产经纪(jì)服务机构在具(jù)体收取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题，两部门在(zài)此次(cì)意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和(hé)收费(fèi)标准，不(bù)得(dé)混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构提供(gōng)的基本服务(wù)和延(yán)伸(shēn)服(fú)务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向交易当事人出具收(shōu)费(fèi)清单，列(liè)明收费标准、收费金额(é)，由(yóu)当事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均水平(píng)的房地产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等(děng)部门(mén)采取约谈等综(zōng)合(hé)措施进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关(guān)部(bù)门(mén)依法查处(chù)不按规定明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监(jiān)管部门(mén)要依法(fǎ)依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经(jīng)理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击(jī)收费过(guò)高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就(jiù)不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出的(de)意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定，未(wèi)来如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则，还需要看各(gè)城市落地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二手房(fáng)很多房源(yuán)在(zài)产(chǎn)权(quán)方(fāng)面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税费等(děng)都(dōu)可能对交易产生(shēng)影(yǐng)响(xiǎng)，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖(mài)过程中，原本(běn)应(yīng)该由上下家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热(rè)点(diǎn)城(chéng)市的二手房交易过(guò)程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部(bù)分(fēn)购房(fáng)者处(chù)于弱势地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩(jiā)把中介费转嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边(biān)收费的行为。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会(huì)利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务(wù)收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩(fēn)费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价。两部门(mén)提(tí)出严(yán)禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高(gāo)交易(yì)中(zhōng)操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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