OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二级市(shì)场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的(de)重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦东新(xīn)区国(guó)资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表(biǎo)示(shì)，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大(dà)，但其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技的事件继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市场价(jià)格开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升(shēng)，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级(jí)市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季(jì)报中已经披(pī)露张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致二(èr)级市场价格出(chū)现波动。”一(yī)位(wèi)业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前随(suí)着二级(jí)市场价格(gé)下(xià)跌，风险也(yě)得到一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是(shì)不(bù)是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此(cǐ)外(wài)，还(hái)有(yǒu)一位业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大(dà)，其实(shí)有(yǒu)些隐含(hán)收(shōu)益率高的(de)产品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募(mù)基金(jīn)执行董(dǒng)事高如星对(duì)此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得(dé)这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期本身园区类(lèi)资(zī)产就回(huí)调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不(bù)受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计(jì)园区会(huì)最终解决。

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　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披(pī)露(lù)的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事(shì)项，一(yī)度二级市(shì)场价(jià)格出现回落(luò)。在(zài)随后召开的业(yè)绩(jì)说明会中(zhōng)管理(lǐ)人(rén)就相(xiāng)关事项(xiàng)进行了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得(dé)到了一定提振，二级市(shì)场价格(gé)表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的(de)线(xiàn)上和线下(xià)的扩(kuò)募说(shuō)明(míng)会上，运营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签署意向书(shū)和合同谈(tán)判中的储备租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述(shù)公(gōng)告(gào)引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高度(dù)重视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户情(qíng)况，相关负(fù)责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽然(rán)收了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金给了我们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场负(fù)责(zé)的态(tài)度(dù)，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权益(yì)人有(yǒu)那(nà)么多储备租户campus是什么意思 campus是国誉吗，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租户的(de)调租和换租(zū)都(dōu)属于正(zhèng)常情况，而这次项目的(de)大租户退租(zū)正好发生(shēng)在市(shì)场活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目(mù)前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有(yǒu)得到及(jí)时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边(biān)也作了一(yī)定的(de)资源调配和倾斜(xié)，引入了一(yī)些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目在给租户的分隔(gé)空(kōng)间、交付(fù)标准、租(zū)金水平(píng)等方面也(yě)有一些差(chà)异化，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光大园单层(céng)以(yǐ)一千平(píng)的面(miàn)积(jī)为主，还(hái)有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会根据(jù)自身需求和(hé)预算挑选区(qū)域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共享和联合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的(de)储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造(zào)张(zhāng)江(jiāng)园区产(chǎn)业(yè)空间(jiān)资产上市平台目标(biāo)的(de)坚实(shí)后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个(gè)资本(běn)平台和它未(wèi)来的(de)发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实现基(jī)金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至关(guān)重要的一(yī)步，眼下我们可(kě)能面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是(shì)一个非常小的插曲。我们(men)有(yǒu)信(xìn)心排(pái)除万(wàn)难(nán)，尽一切可能化解当前突(tū)发(fā)事件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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