文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国(guó)住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者(zhě)的不(bù)公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当(dāng)然二次(cì)房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过(guò)这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有(yǒu)严格的(de)监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在完(wán)全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措(cuò)施，一定(dìng)会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定能化解(jiě)这个难(nán)题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销(xiāo)售(shòu兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的(de)分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但(dàn)监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于(yú)预(yù)售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师(shī)行在银(yín)行(xíng)开设的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明(míng)化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业化的(de)进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发(fā)时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按(àn)照工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济(jì)高增(zēng)长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资(zī)占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道(dào)业务(wù)，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直接(jiē)融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷(dài)款的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预(yù)售监管(guǎn)资金去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的(de)建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在(zài)过(guò)去(qù)房地产(chǎn)大(dà)开发(fā)时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三(sān)方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机(jī)监管开发(fā)商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部(bù)门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合(hé)同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案英(yīng)国设(shè)置了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才(cái)能交付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会(huì)上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付(fù)的购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计(jì)形势(shì)复(fù)杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。

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