近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来(lái)自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及(jí)市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施(shī)公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红(hóng)获取相对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的(de)过(guò)程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家jī)金(jīn)份额的分红金额(é)进行(xíng)计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投(tóu)资人在(zài)基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体收益(yì)的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提(tí)是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大(dà)多数(shù)普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每(měi)年的(de)现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别(bié)。特许经营(yíng)权类的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额(é)的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具(jù)备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正(zhèn威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家g)常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一(yī)步(bù)延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最(zuì)终得(dé)到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的(de)资产可以更(gèng)多关(guān)注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分(fēn)配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力(lì)、公募(mù)基金管理人实(shí)力等(děng)多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对(duì)明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测(cè)进行比较分(fēn)析，结(jié)合(hé)经济及市场的(de)实际环(huán)境(jìng)，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力(lì)进行(xíng)判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

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