近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再产生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额(é)占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息(xī)披露(lù)文(wén)件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集(jí)基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配金额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于(yú)债(zhài)券(quàn)的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份额的(de)分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分红差异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后(hòu)基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要(yào)包(bāo)括每(měi)年的(de)现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而(ér)持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包(bāo)含(hán)了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年(nián)下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似(shì)永续(xù)经(jīng)营的假设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红(hóng)的(de)时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资者可(kě)以(yǐ)观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观(guān)察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产可(kě)以更(gèng)多(duō)关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的(de)资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层资产的经营(yíng)净俯首甘为孺子牛的含义是什么意思，俯首甘为孺子牛的上句是什么现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素(sù)来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时(shí)分(fēn)红规模较(jiào)为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料(liào)中披露(lù)预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合经济(j俯首甘为孺子牛的含义是什么意思，俯首甘为孺子牛的上句是什么ì)及市场(chǎng)的(de)实际环(huán)境，对基(jī)础设施(shī)项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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