导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距(jù)。人(rén)均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不(bù)意味(wèi)着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断(duàn)增加。

　　横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图>黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国(guó)的房子(zi)是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的(de)过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外(wài)披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要(yào)是(shì)以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们(men)就(jiù)能(néng)够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数）<横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图/strong>

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际(jì)上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年(nián)以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住(zhù)宅(zhái)存在(zài)困难，若按(àn)这(zhè)个标准算的(de)话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造(zào)的(de)住宅建筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确(què)指出支持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。