一(yī)线(xiàn)城(chéng)市，也不端着了。

　　昨天，深圳取(qǔ)消二手房指导价的消(xiāo)息在(zài)房产圈刷屏了。

　　这(zhè)条消息为什(shén)么这(zhè)么(me)重要(yào)？首(shǒu)先二手房指导价被称为(wèi)“核(hé)弹级”政策，其次深(shēn)圳(zhèn)几乎(hū)是最后一个(gè)还在(zài)“认真(zhēn)”实施这条政策(cè)的城市，最(zuì)后(hòu)深圳是房价前三的核心(xīn)城(chéng)市。所(suǒ)以(yǐ)，深圳的一举一动都具有风向标意义。

　　有分析(xī)人士指出，深圳(zhèn)二手房(fáng)指(zhǐ)导价如果取消，首先(xiān)有利于深圳二(èr)手房(fáng)回暖，然后二手房(fáng)回暖有利于(yú)深圳(zhèn)楼市总体回(huí)暖，最后深圳(zhèn)楼市回(huí)暖有利于全国楼市回暖....

　　看吧，这(zhè)妥(tuǒ)妥的“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核弹调控”退出？

　　昨天(tiān)，深(shēn)圳疯传“二手房指导价”正式结(jié)束。传(chuán)言称：二手房(fáng)贷款不按官(guān)方(fāng)参(cān)考价（指导价(jià)），银行核定房价以(yǐ)网(wǎng)签备案(àn)价和评估价孰低为准。

　　自此(cǐ)，参考价真正变(biàn)成了(le)“参考(kǎo)价(jià)”。

　　目(mù)前没有看(kàn)到(dào)官方(fāng)文件。据证券(quàn)时报21日消息，目前深圳(zhèn)多(duō)家(jiā)大行表示(shì)“尚未接(jiē)到正式通知(zhī)，目(mù)前仍按(àn)参考价(jià)办理按揭”。所以还需要持(chí)续的关注。

　　易(yì)居研(yán)究院研究总(zǒng)监(jiān)严跃进认(rèn)为，本次(cì)政(zhèng)策大概率(lǜ)为真，更多(duō)体现为银行贷款(kuǎn)等领域按照新的规(guī)则进行，但不会出台正式文件。

　　有时(shí)候(hòu)，有些事情，是不用(yòng)发文件的(de)。毕竟可以“窗(chuāng)口指导”。

　　2021年(nián)2月(yuè)8日，深圳楼市(shì)二手(shǒu)房指导价横空出(chū)世。当(dāng)时，深圳一口气公布了全市3595个小区的(de)参考价，很多南(nán)山、福田(tián)、宝安中(zhōng)心区(qū)的(de)高价盘(pán)，直(zhí)接(jiē)按(àn)照当时(shí)的市场价打了(le)5折、6折(zhé)来“指导(dǎo)”，银(yín)行只能按照指导价(jià)来计算首付、发放贷款。

　　当时大(dà)家还不觉(jué)得厉(lì)害，但经历了这两年(nián)的痛苦，才深知为(wèi)啥(shá)叫做——“核弹(dàn)级(jí)”。

　　举个例子(zi)，市(shì)场(chǎng)价1000万的房子，如果不(bù)“指导”，可以首付3成即300万(wàn)；如果指导价打七折即700万，那么首付3成210万，加上需(xū)要全款支付的部分，实际首付(fù)去到了510万，相当于首付(fù)5成(chéng)了（多给210万首付）。这直(zhí)接让大批量买家，失去了购房(fáng)能力，相当(dāng)于强(qiáng)势“降杠杆”。

　　自深圳推行二手房参(cān)考价(jià)以后，东莞(guǎn)、宁波、成都、三亚、西安、合肥、广州等10多(duō)个城市陆(lù)续(xù)跟进。事(shì)实也确实证明了，这条政策的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根(gēn)据安居(jū)客(kè)的统计，实施二(èr)手房(fáng)指(zhǐ)导价的10个城(chéng)市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的影响，二手(shǒu)房更是(shì)惨不忍睹。以(yǐ)2022年12月(yuè)数据为例，全国(guó)70个大中城市房价只有6个(gè)同比(bǐ)上涨，其他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有(yǒu)人付出了沉重代价

　　据深圳乐(lè)有家(jiā)研(yán)究中心数据显示：成交量上(shàng)，二手(shǒu)房指导价出台(tái)当(dāng)年，深(shēn)圳(zhèn)二手住(zhù)宅成(chéng)交量同比下滑(huá)57％。2022年继续腰(yāo)斩，成交量同比(bǐ)下滑(huá)47％，全年成交量仅(jǐn)2.2万套，创近二十年最低记录，相较(jiào)2020市场高峰缩水近八成。

　　价格方面，与二手房指导(dǎo)价发布当(dāng)月相比，如今二手房(fáng)挂牌价低于及接近参考价的房源占比大幅增(zēng)加。2023年一(yī)季度，深圳各区二手(shǒu)房成交(jiāo)TOP10小区中，过半成交(jiāo)价低于参考(kǎo)价。

　　只有真实(shí)经(jīng)历其中(zhōng)的(de)人(rén)，才能(néng)深切的感(gǎn)知其威力。

　　深(shēn)圳房东，斩(zhǎn)仓的新(xīn)闻不(bù)绝于耳。

　　据说一位(wèi)码(mǎ)农三年前(qián)高(gāo)杠(gāng)杆买(mǎi)了2套华润城(chéng)，月(yuè)供12万，最(zuì)终亏损1000万破产。据(jù)媒体推(tuī)测，如果案例(lì)属实，买(mǎi)家的(de)实际购房(fáng)成本高达20万(wàn)/平，目前价格跌(diē)至14万/平，叠(dié)加(jiā)这三年的(de)房贷和持有成本，差不多亏(kuī)损(公安协警工资多少，公安协警怎么样sǔn)超千万。

　　深圳一大批人这(zhè)两年感受到了(le)太(tài)多“心(xīn)酸”。二手房成交量创下多(duō)年新低，学区房神(shén)话(huà)不再，房产中介的日子难过，投资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以(yǐ)来，实施了二手房指导价(jià)的城市(shì)陆陆(lù)续(xù)续低调退出，目前(qián)只(zhǐ)有深圳(zhèn)还是最后的“堡(bǎo)垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最近一线城市也不端着了(le)。

　　近(jìn)日，北(běi)京(jīng)在房山区试点多子女家(jiā)庭和职住平衡家庭购(gòu)房支(zhī)持政策。上海也考(kǎo)虑予以多孩家庭在新房计(jì)分(fēn)制度政策上(shàng)的(de)支持。

　　从最新公(gōng)布的3月份70个大中城市(shì)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售价格变(biàn)动情况来看(kàn)，广州、深圳(zhèn)的新房、二手房价(jià)格仍然是同比(bǐ)去年依然(rán)是下降的。

　　北京、上海已(yǐ)经(jīng)同比增长(zhǎng)了，其他二线城(chéng)市如(rú)杭州、成都、南京(jīng)、合肥(féi)等城市价格都是同比上(shàng)涨的。

　　广州、深圳能(néng)不急吗？

　　事实(shí)上，上(shàng)面(miàn)可(kě)能更急。3月(yuè)份，两部(bù)门联合(hé)发文(wén)，全面推(tuī)动二手房“带押(yā)过户”全(quán)国(guó)实施，这(zhè)是(shì)一条被(bèi)广泛好评的(de)新政。对于激活二手房交易，具有定海神针般(bān)的作用。

　　住建部部长(zhǎng)倪虹近日更是指出：建筑业(yè)、房地产企业(yè)要发挥(huī)国(guó)民经济“顶梁柱”“压舱石”作用。回归到常(cháng)识，从字面(miàn)理解一(yī)下这两个词(cí)，意思就是——顶梁柱(zhù)如(rú)果(guǒ)不(bù)行了，上面不(bù)就塌了(le)嘛？压舱(cāng)石如果压不(bù)住(zhù)，小船不就(jiù)翻了？

　　也(yě)许，今年扶持(chí)楼市的(de)政策，还有一大波正在(zài)路(lù)上...

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