饱受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管(guǎn)部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪(jì)机构存(cún)在(zài)利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确(què)经纪(jì)服(fú)务内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等(děng)十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二(èr)手(shǒu)房占市场成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房(fáng)成交依(yī)赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住(zhù)房政策研究中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对(duì)居民来(lái)说属于金(jīn)额不低的大宗交易(yì)，由于二(èr)手(shǒu)房交易成(chéng)本(běn)较高、交易周期较(jiào)长，具(jù)有非常强(qiáng)的(de)专(zhuān)业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的(de)收费夹(jiā)带(dài)其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担(dān)，而且这些服务事项(xiàng)并未(wèi)明(míng)码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀>对包括经纪服务(wù)在内的相关市(shì)场(chǎng)交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市(shì)场管(guǎn)理(lǐ)和调控的(de)主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工作(zuò)的意义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业关注(zhù)最(zuì)多的(de)一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的(de)重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易(yì)过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金(jīn)额(é)不低的(de)中(zhōng)介费(fèi)。以(yǐ)北(běi)京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)要(yào)合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北京市(shì)执行的2014年(nián)更(gèng)新后(hòu)的收费(fèi)标准(zhǔn)，即(jí)根(gēn)据这样(yàng)的(de)规定：“少数特(tè)别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经交易各方协(xié)商同意，可在规(guī)定的(de)收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不(bù)得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京二(èr)手房中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介(jiè)服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费(fèi)多少由各中介(jiè)机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费(fèi)用过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确(què)具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在(zài)服(fú)务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价(jià)即可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合(hé)计算(suàn)出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或渠道(dào)，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当分(fēn)别明确服务项(xiàng)目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经纪机构(gòu)收费(fèi)前应当向交易当事人出(chū)具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显(xiǎn)高于市(shì)场平均(jūn)水平(píng)的房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会(huì)同有关部(bù)门依法查处不(bù)按规(guī)定(dìng)明码标(biāo)价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息(xī)，市(shì)场监管部门(mén)要依(yī)法依(yī)规纳入国(guó)家企(qǐ)业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定(dìng)价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部(bù)门提出(chū)的(de)意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只是(shì)纲领性文(wén)件而非(fēi)规定，未来如(rú)何(hé)具(jù)体认定其中(zhōng)的细(xì)则(zé)，还需要看各(gè)城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪服(fú)务领域的(de)调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押(yā)、不(bù)同税费(fèi)等都可能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业的(de)专业性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过(guò)程中，原本(běn)应该由上下家各支付(fù)一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在(zài)一些热点城市(shì)的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于(yú)弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费(fèi)及税费(fèi)均(jūn)由购房者来承担(dān)。即(jí)使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也(yě)可(kě)能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些(xiē)房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)公司将其视(shì)为向购(gòu)房者(zhě)单(dān)边(biān)收费的(de)行为(wèi)。部(bù)分(fēn)中介公司可能会(huì)利用其支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而(ér)这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际(jì)上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了房价。两部门(mén)提出严(yán)禁操纵经纪函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀服务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交(jiāo)易中操作的(de)透明度，也有利(lì)于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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