饱受争(zhēng)议的二(èr)手(shǒu)房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局(jú)联合(hé)发布(bù)了(le)关于(yú)规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地(dì)产经纪(jì)机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪(jì)服务内容、合理确(què)定经纪服务(wù)收费、严格实行(xíng)明码标价等十(shí)方面，提出(chū)了意见黑头导出液是智商税吗，刷酸后黑头全冒出来了可以挤吗。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房(fáng)成(chéng)交依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发商过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席(xí)研(yán)究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不(bù)对称等问题，将非必要的(de)收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的(de)负担，而且(qiě)这些(xiē)服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中(zhōng)存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪(jì)服务在内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体进(jìn)行规范和(hé)秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调控的(de)主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历来对(duì)房地产经纪(jì)服务行业(yè)关(guān)注(zhù)最(zuì)多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及(jí)中介(jiè)交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)要(yào)合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方(fāng)共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的(de)最(zuì)早依(yī)据(jù)是1995年国家计(jì)委建设(shè)部下发(fā)的《关于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行(xíng)的2014年(nián)更新后的(de)收费(fèi)标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的(de)住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方(fāng)协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的(de)收费标准(zhǔn)基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费多少由(yóu)各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实际收(shōu)取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具体的(de)中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端(duān)等(děng)场所或(huò)渠(qú)道，公示服务项目、服(fú)务(wù)内容和(hé)收(shōu)费标准，不得混(hùn)合标(biāo)价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别明确服(fú)务项目和(hé)收费标准。房地(dì)产经纪机(jī)构收(shōu)费前(qián)应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的房地(dì)产经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)部门将(jiāng)会(huì)同市(shì)场监(jiān)管等部(bù)门采取约谈(tán)等综(zōng)合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部(bù)门会(huì)同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处不按规定明(míng)码标价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收费等(děng)违反价格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规(guī)的行为。对房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规(guī)范行业(yè)，打击收费过高(gāo)的经纪(jì)机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文(wén)件而(ér)非规定，未来如(rú)何具体认定(dìng)其中的细(xì)则，还(hái)需(xū)要看各城市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业健康发(fā)展。同时(shí)，由(yóu)于二手房很(hěn)多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下(xià)家(jiā)各支付(fù)一半的中介费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市的二(èr)手房交易(yì)过(guò)程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介(jiè)费及税费均由黑头导出液是智商税吗，刷酸后黑头全冒出来了可以挤吗购(gòu)房(fáng)者来(lái)承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的(de)方式，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)黑头导出液是智商税吗，刷酸后黑头全冒出来了可以挤吗其视(shì)为向购(gòu)房者单(dān)边(biān)收费的行为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配地(dì)位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往会将(jiāng)其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实际(jì)上(shàng)相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高交易(yì)中操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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