文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解(jiě)好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严(yán)格的(de)资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归(guī)实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过(guò)长期(qī)系(xì)统的(de)专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他(tā)临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下(xià)九龙的(de)一(yī)块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的(de)福利(lì)分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中(zhōng)国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预(yù)先出(chū)售(shòu)给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不仅解决了(le)房地产市(shì)场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标(biāo)大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的(de)投资占全(quán)社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发(fā)投资占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一(yī)。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住(zhù)房市值(zhí)测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系(xì)列问(wèn)题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继续建(jiàn行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思)设(shè)。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过(guò)去(qù)房(fáng)地产大开发(fā)时代(dài)的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的(de)资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于(yú)购房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量(liàng)的保障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三(sān)方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常(c行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思háng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房(fáng)者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)交付(fù)时(shí)需(xū)取得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项目获(huò)批后即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房(fáng)设计(jì)了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等(děng)各个(gè)环(huán)节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但是交房前(qián)付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确(què)认(rèn)工程进度、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发(fā)商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二(èr)战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统(tǒng)一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依(yī)照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在(zài)此过程中随(suí)着放出(chū)贷(dài)款的(de)增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了(le)政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持(chí)力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每(měi行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思)个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具(jù)配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资(zī)金监管环(huán)节(jié)，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的(de)第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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