导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑(yí)，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是(shì)因(yīn)为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分(fēn)化(huà)时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化(huà)必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前(qián)的(de)房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布(bù)会上(shàng)，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民(mín)的(de)居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确(què)统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数(shù)据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和(hé)省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低(dī)的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和(hé)安全(quán)隐患，并且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可(kě)使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移(yí)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求(qiú)还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么(me)未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不(bù)单局(jú)限于城(chéng)市能(néng)级之间(jiān)差(chà)异，优(yōu)质(zhì)小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据调查的(de)是人(rén)，并不(bù)是(shì)针对住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能存在(zài)统计(jì)偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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