5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方(fāng)和(hé)华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次是金地集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别(bié)住(zhù)房短缺(quē)时(shí)代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年(niá陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思n)的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时(shí)，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的(de)阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价(jià)上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前(qián)五的(de)公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务(wù)为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其(qí)布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第(dì)三(sān)个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度(dù)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机(jī)构还(hái)有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用(yòng)问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存(cún)的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国(guó)资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年(nián)的(de)业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些(xiē)不确(què)定性(xìng)。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多(duō)数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月(yuè)份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为举例(lì)分析(xī)，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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