万(wàn)柳书院，暴(bào)雷(léi)了(le)。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务(wù)人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

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　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到(dào)，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿(yì)，该项目(mù)的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目的(de)处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元蒙古女人为什么不能碰人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页(yè)面(miàn)上又注(zhù)明(míng)这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证(zhèng)实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，蒙古女人为什么不能碰还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保(bǎo)护问题(tí)的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付(fù)全部价款，主张其房屋(wū)交付(fù)请求权优先于(yú)建设(shè)工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及(jí)其他(tā)债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际(jì)上是个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请(qǐng蒙古女人为什么不能碰)不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列(liè)，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第(dì)一个(gè)豪(háo)宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是(shì)一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来(lái)的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是(shì)当时有名的(de)融创观(guān)澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院(yuàn)一(yī)套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近(jìn)十年(nián)来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信(xìn)集团(tuán)手中(zhōng)拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安(ān)的(de)估值一直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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