5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对(duì)于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业(yè)的(de)持股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时(shí)代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去(qù)不返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期或(huò)者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似(shì)的行业也(yě)出现(xiàn)了(le)一(yī)些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的(de)政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告(gào)别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增的(de)时(shí)代(dài)已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或(huò)将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民(mín)营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”科长相当于什么级别？g>

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来(lái)实现股价(jià)上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业(yè)务(wù)为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是(shì)，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机(jī)会依然存(cún)在(zài)，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主(zhǔ)要又(yòu)体现(xiàn)为库存的(de)优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司(sī)也是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备(bèi)较快(kuài)速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金(jīn)流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三(sān)个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额(é)持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是(shì)机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主科长相当于什么级别？要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于(yú)调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度(dù)都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下(xià)游就(jiù)不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能(néng)耐心(xīn)地去(qù)等待它(tā)的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）