5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终(zhō民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的ng)于(yú)出(chū)现(xiàn)了三年来(lái)的首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年底这(zhè)一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报(bào)汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是(shì)金(jīn)地集团(tuán)退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而(ér)映射到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行(xíng)业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地(dì)产等(děng)几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业(yè)的需(xū)求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表没有投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性(xìng)标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地(dì)产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的(de)上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前(qián)十(shí)的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库(kù)存(cún)的优(yōu)势。央企(qǐ)地(dì)产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多(duō)重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题(tí)，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预(yù)期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业(yè)集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持(chí)低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较(jiào)大增速的(de)增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地(dì)产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的(de)短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的(de)压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复(fù)苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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