导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关中国地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。窜天猴什么意思网络，窜天猴什么意思污中国的人均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为(wèi)户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成(chéng)都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据(jù)以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关(guān)。单(dān)单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映出(chū)城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为(wèi)单(dān)位购(gòu)买成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一(yī)类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。<窜天猴什么意思网络，窜天猴什么意思污/p>

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三(sān)点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经达到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房(fáng)，在高房(fáng)价(jià)的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了(le)很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全(quán)国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人(rén)均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入(rù)，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改(gǎi)造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期(qī)。

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