近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近(jìn)流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础设施(shī)资(zī)产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试(shì)行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金额(é)以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派(pài)息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券(quàn)相对(duì)高的(de)收益性，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点资(zī)“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完(wán)成率不达(dá)预(yù)期(qī)，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经济活力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权(quán)类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益主要(yào)包(bāo)括每年的(de)现金(jīn)分红及资(zī)产增值的(de)收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的(de)特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的(de)经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的(de)现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的(de)资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分(fēn)派率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议(yì)投(tóu)资者(zhě)关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

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