近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素(sù)的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材(cái)料和信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业(yè)及(jí)市(shì)场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分红(hóng)体现(xiàn)了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利息(xī)回报，而(ér)是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过(guò)分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(s1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗hì)场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募(mù)RE1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗ITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额(é)的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份额(é)的分(fēn)红(hóng)金额(é)进行(xíng)计算(suàn)。除权(quán)操作(zuò)是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注(zhù)二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界定为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每(měi)年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的(de)二(èr)级市场价格和(hé)分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营(yíng)项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的(de)经营活(huó)动(dòng)现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金影响利(lì)润(rùn)表的项目进(jìn)行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得(d1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗é)到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于(yú)分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负(fù)责人(rén)也称。

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