导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达(dá)国(guó)家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势(shì)将延续，带(dài)来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当下(xià)房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平(píng)衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地(dì)产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得(dé)到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截(jié)止到2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购(gòu)买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在(zài)未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年(nián)住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达(dá)国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公(gōng)摊(tān)面积(jī)后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态(tài)结构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自(zì)于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的(d王菲是什么星座，王菲是什么星座的人e)比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待(dài)释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)还将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差(chà)异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查(chá)的(de)是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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