5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根(gēn)据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募(mù)所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三(sān)年来的(de)首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二级市(shì)场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价(jià)收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业(yè)的(de)需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质(zhì)区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间(jiān)段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季(jì)度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入(rù)前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的(de)地产公(gōng)司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则排耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发(fā)展的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估(gū)值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在(zài)于(yú)集中度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的(de)盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些身资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明(míng)。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地(dì)去(qù)持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的(de)房企，主要(yào)是因为(wèi)过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面(miàn)临着一些(xiē)不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月环(huán)比(bǐ)三(sān)月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚快钱的(de)时(shí)候，只能(néng)赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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