万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现(xiàn)在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的(de)处置主体是(shì)中(zhōng)国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)北京市(shì)分公司(sī)（下称中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集(jí)团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达(dá)的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可(kě)以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方(fāng)式明确(què)了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的(de)，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的(de)价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外(wài)界贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北京城(chéng)最(zuì)贵的房(fáng)，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环(huán)的背后，这(zhè)个地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实(shí)控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近(jìn)十(shí)年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权(quán)。如(rú)果北(běi)京国安的估值一(yī)直没变(biàn)，那么(me)中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么(me)又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商(shāng)业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安(ān)的(de)时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫(hè)集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却(què)持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米(què)定义务，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又如何(hé)能独善其(qí)身(shēn)？

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