OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级(jí)市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启动了(le)应急(jí)预(yù)案，排摸储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但(dàn)其实(shí)不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此(cǐ)后二级市(shì)场价格开始震荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二(èr)级(jí)市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日(rì)以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。一里地等于多少米，一里地等于多少米千米p>

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报(bào)中已经(jīng)披(pī)露张江光大(dà)园项(xiàng)目出(chū)租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级(jí)市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因(yīn)，最近几个(gè)交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前(qián)随着二级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受到(dào)基本面、情绪面(miàn)等(děng)多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业(yè)内人(rén)士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不(bù)少产品(pǐn)年(nián)内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收(shōu)益(yì)率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很(hěn)适合(hé)稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的(de)步(bù)伐，产业园(yuán)区、物(wù)流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表示(shì)，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过(guò)度(dù)对经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调(diào)至得这么(me)急、这(zhè)么深，加(jiā)上(shàng)前(qián)期本(běn)身园区(qū)类资产就回调(diào)不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他(tā)也强调，最终还(hái)是(shì)落到租金收(shōu)入受(shòu)不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于停(tíng)止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露的张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)出租率下降事(shì)项，一度二级市场价格(gé)出现回落(luò)。在随后召开(kāi)的业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就相关事(shì)项进行了解释说明(míng)，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光大园项目的(de)信心(xīn)，预计签署意向书(shū)和(hé)合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常一里地等于多少米，一里地等于多少米千米转化(huà)后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时(shí)间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负(fù)责人介绍说(shuō)，目(mù)前储备租户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能(néng)、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超(chāo)过了2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转化(huà)为实(shí)际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一(yī)些空(kōng)间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定(dìng)要(yào)全力与时间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去(qù)化。”相关(guān)负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户(hù)，之前的空置率为何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租(zū)户(hù)的调租(zū)和换(huàn)租都属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活(huó)跃度的短期低(dī)点，目前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租率下(xià)滑情况没有(yǒu)得到(dào)及时修(xiū)复(fù)后，张江这边(biān)也作了一定的资(zī)源(yuán)调(diào)配和倾斜(xié)，引入(rù)了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目在给租(zū)户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平(píng)等方面也有(yǒu)一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦多是两千(qiān)多(duō)平的大平层，楼的(de)成新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层(céng)以一千平的面(miàn)积为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户自(zì)身也(yě)会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都(dōu)变(biàn)成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面(miàn)能(néng)更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相信可(kě)以做得(dé)更好。”上(shàng)述负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科(kē)目前在管(guǎn)资(zī)产约五(wǔ)百(bǎi)万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开发的储备项目(mù)，这(zhè)些都将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业(yè)空间(jiān)资产上市(shì)平台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来(lái)的(de)发展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们实(shí)现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们(men)可(kě)能(néng)面临了一些(xiē)突发(fā)情况需要解决，但是这和我们(men)在张江科(kē)学(xué)城这三十(shí)年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预期和市场的(de)信心。”

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