近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利(lì)润分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时(shí)应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场(c全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市hǎng)因素(sù)的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二(èr)级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级(jí)副(fù)总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似(shì)于(yú)债(zhài)券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息(xī)回(huí)报(bào)，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投(tóu)资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市(hòu)资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前(q全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市ián)后(hòu)基金份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变化(huà)的(de)修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资(zī)者(zhě)应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的(de)“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误(wù)认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要来自项目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额(é)的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派(pài)金额(é)包含了投资本金，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营(yíng)活(huó)动产生的(de)现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建议(yì)投资(zī)者对(duì)经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资产可(kě)以更多关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注(zhù)分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的(de)经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多(duō)重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博(bó)弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规(guī)模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市