文(wén)：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么(me)来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而(ér)是(shì)根(gēn)据(jù)开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房子是(shì)天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数(shù)居(jū)民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开始探求(qiú)新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方法加快(kuài)自(zì)身(shēn)资(zī)金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求(qiú)的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提(tí)升了对于预售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求律师(shī)行在(zài)银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的(de)责(zé)任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成(chéng)最(zuì)大(dà)风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工(gōng)。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再(zài)适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分(fēn)配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发时间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产(chǎn)开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发(fā)商(shāng)可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到(dào)了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地(dì)经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独(dú)立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只能(néng)根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按(àn)时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房(fáng)者对(duì)行业(yè)的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预(yù)售监管(guǎn)资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应(yīng)当用于(yú)有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管(guǎn)理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资金监管规(guī)定(dìng)，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金(jīn)比例(lì)为总预(yù)售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项目工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提(tí)供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定金比例(lì)一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需(xū)取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国保(bǎo)险公司(sī)针对(duì)期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节内容确(què)认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国(guó)期房(fáng)预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必(bì)须(xū)完成“预(yù)售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部(bù)规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同时，开发(fā)商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需(xū)支付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护(hù)购房者的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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