万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北(běi)京(jīng)市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院(y魏承泽作品集 魏承泽一类的作者uàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又(yòu)注(zhù)明这75套房(fáng)子(zi)是“未(wèi)出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上述(shù)内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都是北京的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产(chǎn)自(zì)媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业(yè)主确(què)实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法院提(tí)出执行异(yì)议申请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时(shí)可以联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权的(de)，人(rén)民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达(dá)申(shēn)请(qǐng)不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万(wàn)的(de)成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它(魏承泽作品集 魏承泽一类的作者tā)，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知(zhī)名(míng)演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地(dì)”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安的(de)估值(zhí)一直没变(biàn)，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇(fù)还(hái)在持续质押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况却持(chí)续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控(kòng)人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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