导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达(dá)国家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接(jiē)公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民(mín)住(zhù)宅相关(guān)数(shù)据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量(liàng)，我们(men)主要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期(qī)房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅(zhái)结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都(dōu)会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房(fáng)的(de)三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套(tào)房的程度，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造(zào)成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调(diào)查(chá)数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工(gōng)资(zī)吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地(dì)产(chǎn)的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民(mín)带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人(rén)均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若去(qù)除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需(xū)要的(de)住宅总量(liàng)会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经(jīng)户(hù)户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的(de)缩(suō)小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必(bì)会(huì)进一(yī)步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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