文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时(shí)代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已53231323是什么意思？ 53231323可以弹哪些歌经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银(yín)行一次(cì)性(xìng)贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制度(dù)，53231323是什么意思？ 53231323可以弹哪些歌'>53231323是什么意思？ 53231323可以弹哪些歌以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国(guó)住房(fáng)进(jìn)入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地(dì)价(jià)款已经全(quán)部(bù)支付(fù)，还要(yào)证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师(shī)所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代(dài)，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化的(de)进程(chéng)大(dà)于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时(shí)推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度(dù)，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此(cǐ)时引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的开(kāi)发商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不仅解(jiě)决了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的(de)预售合同和(hé)按揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预(yù)售监管(guǎn)资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统一(yī)的(de)预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过(guò)这些方式(shì)套(tào)取的(de)资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收(shōu)合格(gé)并提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例(lì)，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施(shī)工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房(fáng)者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格(gé)监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的(de)部分较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严(yán)格，资(zī)金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应(yīng)的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前(qián)只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统一(yī)详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付(fù)款会存入(rù)银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融(róng)工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度(dù)。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的(de)预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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