“现在的房地产很难再出现像过去十年的系统性行(中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名xíng)情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪(hóng)灏(hào)向《红(hóng)周刊》表示(shì)，房地产(chǎn)行业分化(huà)的愈加明显，让机(jī)构和投资者的关注度从板块向单个(gè)标的转移(yí)。上海(hǎi)利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬向《红周(zhōu)刊(kān)》指出(chū)，从行业来(lái)看，无论是业绩，还(hái)是估值(zhí)，房地产都(dōu)已经双杀到了最(zuì)底(dǐ)部，而且是(shì)反复地(dì)杀到了底部，再往下(xià)的空间已经不大了(le)。

　　三道红线等指(zhǐ)标(biāo)

　　成(chéng)挖掘个股(gǔ)阿尔法重(zhòng)要参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产赛道(dào)中进行选(xuǎn)择，需要非常小(xiǎo)心，避免选了半(bàn)天，标的(de)公司出(chū)现爆(bào)雷的情况。除此之(zhī)外，洪灏(hào)指出，需要满足以(yǐ)下三个基准：有(yǒu)大(dà)的国资背景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前(qián)没(méi)有踩过红线的。

　　他还表(biǎo)示(shì)，如果关注(zhù)一(yī)下今年(nián)房地产的开发资金来源，可(kě)以发现(xiàn)，其(qí)实银行的信(xìn)贷倾向是不太愿意给房企贷(dài)款的，房(fáng)企的主要资金来源来自新盘的销售(shòu)。但今年新房的销售情况(kuàng)相较一般(bān)。再关注一下，哪些中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名房企能从银行拿到(dào)钱，其(qí)实主要还是(shì)那些有国企(qǐ)背景的房企，民营房(fáng)企相对(duì)比较(jiào)困难(nán)，所以整个行(xíng)业出现(xiàn)了一个很明显的分化，无论是在销售，还是(shì)融资等(děng)各个(gè)方面都非(fēi)常明显。现在(zài)有国资背(bèi)景的(de)房企在资(zī)本市场(chǎng)表现(xiàn)相对较好，但(dàn)没有国资背景的(de)民营房企(qǐ)股价(jià)大多表现(xiàn)很(hěn)一般(bān)。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业(yè)内，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家(jiā)”。而具(jù)体到(dào)如何(hé)挖掘，我们会特(tè)别重(zhòng)视企业的成本优势，更具体一点，就是(shì)它的净借贷水(shuǐ)平（净负债率）是不(bù)是行业内(nèi)的最低(dī)水平；利润率是不(bù)是行业(yè)内最高的；融资成本是否是(shì)行业内(nèi)最低的；建安成(chéng)本是(shì)否也(yě)是业(yè)内最低的；这些都是(shì)我们看重(zhòng)的一家(jiā)房企的综合成本。

　　需(xū)要注意的是(shì)，能(néng)够(gòu)同时满足上(shàng)述条件的房企并不(bù)多。即便(biàn)是在国央企中，仍有(yǒu)部分(fēn)房企(qǐ)出现了“三道(dào)红线”的“踩线”情况(kuàng)，且(qiě)有逐渐恶(è)化的趋势(shì)。以(yǐ)A股(gǔ)为例，《红周刊》根据Wind数据(jù)整(zhěng)理发现，截至2022年(nián)末，天房(fáng)发展、陆家(jiā)嘴、格力地产、西(xī)藏城(chéng)投(tóu)、中交地产、中国武(wǔ)夷等国央企“三道红(hóng)线(xiàn)”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发展、京投发展、光明地产、云(yún)南城投、首开股份、珠江股份、城投控股(gǔ)等国(guó)央(yāng)企房企也踩了“三道红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年(nián)激(jī)进扩张房企

　　需警(jǐng)惕其(qí)重蹈(dǎo)覆(fù)辙

　　不难(nán)看(kàn)出，即便是有着(zhe)较稳健特(tè)色的国央企房企，其财务指标称得上完全健康的仍是少数(shù)。而更加(jiā)值(zhí)得注意的(de)是(shì)，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国企开始大举(jǔ)扩张。而这无疑又进一(yī)步考(kǎo)验着国央(yāng)企(qǐ)的资金链情(qíng)况。

　　对房企而言(yán)，扩(kuò)张(zhāng)速度的张弛有度尤为重(zhòng)要，节奏把握准确，有助于房(fáng)企(qǐ)储备优质(zhì)“弹(dàn)药(yào)”；但过于乐(lè)观的预判(pàn)未来市场(chǎng)，以及过于激进的扩(kuò)张拿地(dì)节(jié)奏也有可(kě)能让房企重蹈此(cǐ)前(qián)的(de)高杠杆(gān)覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其配置的一(yī)家房企进行举例(lì)，它(tā)从2018年开始(shǐ)到2021年，连(lián)续(xù)4年(nián)的净借贷比例都维持在33％左右，完全没有增加(jiā)杠杆(gān)比(bǐ)例。而到2022年，这(zhè)家(jiā)房企明显感觉到机会来了(le)，其开始在一线(xiàn)城市进行(xíng)大举拿(ná)地，净负债率也(yě)由此前的(de)33％左右水准提(tí)高到(dào)45％左右，涨了(le)接(jiē)近三(sān)分之一。与此同时，该房企新购入地块也(yě)实现了快速的开盘利用(yòng)率，预(yù)计今(jīn)年(nián)会(huì)有更多的(de)楼盘(pán)入市。像(xiàng)这类企业就(jiù)符合“最后的赢(yíng)家”的特(tè)点。一方面，在于它(tā)本(běn)身储备了很多(duō)弹药，去年(nián)拿(ná)地超(chāo)1000亿(yì)元，且其中一半(bàn)在一(yī)线城市，另(lìng)外一半也主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)强(qiáng)二线(xiàn)和二线城(chéng)市(shì)；另一方面，它的扩张是有节制地扩(kuò)张。

　　陈昊(hào)扬同样(yàng)提醒道，与之相反，有些房企的扩张(zhāng)速度让人感觉(jué)又回到了2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年(nián)～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽(suī)然说(shuō)，见到(dào)机会时要出手(shǒu)，但出手的章法仍要小心(xīn)，如(rú)果负债率扩张得太快(kuài)，但未(wèi)来的(de)两年市场(chǎng)没有想象得(dé)那么好(hǎo)，可能会(huì)重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来衡(héng)量一家房企的(de)扩张(zhāng)速度(dù)是否激进(jìn)？陈昊扬向《红周刊》表(biǎo)示，主(zhǔ)要(yào)还是看房企的净负(fù)债率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)，在我(wǒ)看来(lái)，这个比例如果超过(guò)60％，就是(shì)扩张得过于快速(sù)了。

中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名　　不难(nán)看出(chū)，这一(yī)标准要(yào)比“三道红(hóng)线”对房(fáng)企的净负债率(lǜ)要求不得高于(yú)100％要更加严格(gé)。陈昊扬(yáng)解释(shì)，当前房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的复苏(sū)速度(dù)并没有那么(me)快(kuài)，所以要规避公司净负债率提高到一个(gè)比较危险的水平。

　　《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》对(duì)在2022年拿地较积极(jí)的房(fáng)企梳(shū)理发现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华发股份(fèn)、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保利发展等房企2022年(nián)净负债率都(dōu)在60％之上。其中，中交地(dì)产净(jìng)负(fù)债率(lǜ)持续居(jū)高不下，在2020年(nián)至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地(dì)、中国海外(wài)发展、万科(kē)A、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)、招(zhāo)商蛇口、龙湖(hú)集团等房(fáng)企(qǐ)在践行(xíng)较积极的拿(ná)地策(cè)略的同时，也(yě)较好地控制了(le)公司的扩(kuò)张速(sù)度与净负(fù)债率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个(gè)别民营房企

　　或具(jù)备“最(zuì)后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实(shí)际上，他们(men)是以同一筛(shāi)选标(biāo)准来看国央企(qǐ)与民营房(fáng)企，但在各维度的实(shí)际表现上，国央企确实会更(gèng)胜一(yī)筹。如国央企的融资成本更低(dī)，融(róng)资渠道也(yě)更(gèng)顺畅，能够(gòu)做到想融就融，这(zhè)样，国央企(qǐ)自(zì)然而(ér)然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然(rán)对(duì)比民营房企，机(jī)构更加(jiā)看好国央企，但这也并不意味着(zhe)，民(mín)营企(qǐ)业中就没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现，仍有少数民(mín)营房(fáng)企同(tóng)样(yàng)受到机构的青睐。比如(rú)，根据(jù)2023年一(yī)季报，滨(bīn)江集团的十大流通股东(dōng)中(zhōng)新进了“中国工商银行股份有(yǒu)限公司－景顺(shùn)长(zhǎng)城中国回(huí)报灵活(huó)配置混(hùn)合型证券投(tóu)资(zī)基金”“全国(guó)社保基金一(yī)一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿(yì)私募珠(zhū)海阿巴马资(zī)产管理有限(xiàn)公司(sī)就长期持(chí)有滨(bīn)江(jiāng)集团。根据(jù)一季报(bào)，该资产公(gōng)司(sī)的(de)几只产品合计持有滨江(jiāng)集(jí)团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青睐，和其(qí)自身的基本面表现存在(zài)一定(dìng)关系。2020年(nián)以来的近(jìn)三年(nián)时间，房地(dì)产(chǎn)市场整体在走(zǒu)“下(xià)坡(pō)路(lù)”，但作为杭州本土房企的滨江集团(tuán)仍是表(biǎo)现出较强(qiáng)的(de)韧劲，2020年以来(lái)，滨江集团在业绩表现、销售规模(mó)、新增土储(chǔ)、股价(jià)表现等多维度都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非(fēi)归母(mǔ)净利(lì)润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一季(jì)报(bào)，今(jīn)年一季度，滨江集团更是(shì)实现(xiàn)了扣非归(guī)母净利润5.41亿元(yuán)，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎根(gēn)杭(háng)州的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七(qī)成营收来(lái)自(zì)杭(háng)州(zhōu)地区(qū)，而在2021年(nián)，杭州(zhōu)地区的营收比重只(zhǐ)占到(dào)近六(liù)成。近三(sān)年(nián)持续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团(tuán)在杭州(zhōu)的土(tǔ)储补(bǔ)充同样(yàng)较为积极，根据诸葛找房、住在(zài)杭(háng)州网数据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团(tuán)在杭州(zhōu)的(de)较突(tū)出表现(xiàn)，也让(ràng)滨(bīn)江集团的房企排名迅速(sù)提升。到2023年(nián)，滨江集团的房企排名已冲进(jìn)前十，根据中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团实现销售(shòu)额607.3亿(yì)元，位列(liè)房(fáng)企第(dì)九位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至(zhì)今，滨江集团股价翻(fān)了超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的集中调研。滨江集(jí)团发布公告表示，公(gōng)司于5月10日接受了(le)信达证券、金鹰(yīng)基金、建信养老、新华养老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布局重点(diǎn)移至(zhì)存量赛(sài)道

　　机(jī)构在下游(yóu)家纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际上房地产开发只是房地产产业链(liàn)上的中游环(huán)节，其上游主要为(wèi)钢铁(tiě)、水泥、建(jiàn)材、玻纤等(děng)材(cái)料供应商，而下(xià)游(yóu)应用(yòng)行业(yè)主要包括中介服务、家用电器、物(wù)业管理(lǐ)、家居(jū)用品。综合(hé)《红(hóng)周刊》的采访，房地产开发环(huán)节(jié)与(yǔ)上游(yóu)材料端(duān)息息相关(guān)，新盘开(kāi)工不足导致上(shàng)游不被看好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法的思路渐渐移至下游(yóu)。“中国房地产行业在(zài)进入(rù)存量房时代，所以(yǐ)对地产(chǎn)产业(yè)链，尤其是偏消费属性的(de)家装家居领(lǐng)域(yù)，我们(men)相对看好，因为居民保有(yǒu)的住房规(guī)模越来(lái)越(yuè)大，随着时间的(de)增加(jiā)，内装更新(xīn)的需求也会越来越(yuè)多。美国过(guò)去的数据(jù)充分说明了这一(yī)点，在(zài)新(xīn)房销售见顶之(zhī)后，家具(jù)消费的增长却一直都很好。对(duì)于地(dì)产产(chǎn)业链(liàn)，我们相对看好(hǎo)和内装(zhuāng)相关的行业，例如消费建材、家(jiā)居装(zhuāng)饰等。”万(wàn)家基金人士(shì)表示。

　　而根(gēn)据(jù)《红周刊(kān)》对下(xià)游(yóu)细分(fēn)中相关赛(sài)道龙头年内表现(xiàn)的统计，目(mù)前暂居前(qián)两位(wèi)的都是来自家纺赛道(dào)的(de)公(gōng)司，它们分别是富安娜和(hé)水星家纺(fǎng)，特(tè)别是(shì)前(qián)者在(zài)月线连收七根阳线(xiàn)的基础上，年内迄今(jīn)涨(zhǎng)幅已经逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜(nà)主(zhǔ)要从事纺织家居(jū)、睡眠家(jiā)居(jū)、生(shēng)活类(lèi)产品的研发、设(shè)计(jì)、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷(kù)奇智”自有品牌。第一季度报告显(xiǎn)示，报告期(qī)内(nèi)，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实(shí)现(xiàn)归属于(yú)上市公司股东的净利润约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从(cóng)上市(shì)公司(sī)一季报的十大流通股股东来看，能够发现(xiàn)该股早(zǎo)已成为(wèi)基金重仓股的天(tiān)下，彼时包括公募的中欧价(jià)值(zhí)发现、中欧潜力(lì)价值、工银(yín)瑞信灵动价值、宝盈(yíng)新价值和(hé)私募的明河2016，都在其中出现，占据(jù)了半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧的两只基(jī)金(jīn)都是价(jià)值派基金经理曹(cáo)名长在管的产品，首季其同时重(zhòng)仓的房地产(chǎn)产业(yè)链股票还有金(jīn)地(dì)集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风(fēng)光一时的家居板(bǎn)块也因(yīn)疫(yì)情、消费复苏(sū)进(jìn)程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困境反转(zhuǎn)露出曙光，家居板块中年内表现最好(hǎo)的是志(zhì)邦(bāng)家(jiā)居。同一时间段，该(gāi)股年内上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩来看，无论是(shì)营收(shōu)还是归母净(jìng)利润，公司都实现(xiàn)了同比双升。

　　从公司(sī)的十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，《红(hóng)周刊(kān)》发(fā)现广发基金经理(lǐ)罗(luó)洋慧(huì)眼独(dú)具，一季报中(zhōng)他管理(lǐ)的(de)广发策略优选和广发安(ān)宏回(huí)报均增(zēng)加(jiā)了持股，而这两只产品也成为志邦家居十大(dà)流通股(gǔ)股东中仅有的两只(zhǐ)公募。有意思的是，他似乎对于定(dìng)制家(jiā)居类标的(de)情有独(dú)钟，在另一(yī)家(jiā)赛(sài)道(dào)公司(sī)金牌橱(chú)柜中，他管(guǎn)理的(de)全部(bù)三只产品均(jūn)登(dēng)榜十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东，其也成(chéng)为他的独门重仓股(gǔ)。

　　除去家居家纺外，下(xià)游的物业股也越来越被(bèi)机构(gòu)所(suǒ)青睐，不过这类标的大多在香港上市，如(rú)何选择成为难题。对(duì)此，前述上海(hǎi)公募基金经理举例分析：“物业(yè)服务不是一个高毛利的行(xíng)业(yè)，挣(zhēng)钱(qián)很辛苦，我选公司还是希(xī)望挣的是市(shì)场(chǎng)化应该(gāi)挣的钱，以我(wǒ)曾经买的绿城服务为例(lì)，它在中(zhōng)高端(duān)楼(lóu)盘占比是比较高(gāo)的，每年(nián)到期的合同里提价成(chéng)功率在30％～40％。它(tā)能做(zuò)到滚动的大部分项目到(dào)期之后，经(jīng)过两三轮合同周期还能做到(dào)产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做(zuò)到(dào)产品提价的公司很少(shǎo)，因为(wèi)物业公司很(hěn)容易一开(kāi)始是(shì)挣钱的，后面因为(wèi)保安(ān)这(zhè)些(xiē)固(gù)定(dìng)人员成(chéng)本(běn)的年度增长，不过服务没有特别好，客户没(méi)有那么满意，能做(zuò)到提价难度(dù)是(shì)非常大(dà)的。但是该公司能在业内做(zuò)到到期之后(hòu)提(tí)价(jià)率比较高，这跟它的定位(wèi)和(hé)比较好的服务(wù)是有关系的。”他进一步强调(diào)。

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