2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余(yú)额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住(zhù)房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市(shì)值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作为按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业(yè)预(yù)售(shòu)商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资(zī)金(jīn)比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项(xiàng)目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款未进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房(fáng)者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进(jìn)度向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可(kě)在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期(qī)房设计了(le)两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经(jīng)过(guò)房(fáng)产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超(chāo)房款的(de)20％，开发(fā)商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业(yè)法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合(hé)同，设(shè)置购房者(zhě)定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门(mén)项目(mù)资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合(hé)同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的(de)方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对(duì)期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过程中随(suí)着放(fàng)出贷(dài)款的(de)增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部(bù)停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计(jì)形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋重大延(yán)期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立(lì)按(àn)工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的(de)第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。另一(yī)方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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