万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)称要做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次(cì)受到(dào)舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债(zhài)，中国(guó)信(xìn)达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早(zǎo)已(yǐ)售出(chū)，业(yè)主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司(sī)不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北分），处(chù)置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道(dào)寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也(yě)被精(jīng)准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的(de)，如(rú)果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于(yú)商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可(kě)能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗(qí)下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高(gāo)的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是(shì)当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价(jià)达(dá)到惊(jīng)人的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫(hè)集团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元(yuán)化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估(gū)值一直没(méi)变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及(jí)其(qí)实控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在(zài)持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的(de)情(qíng)况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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