万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨(jù)资购(gòu)入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙(miào)地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业(yè)主的维权信息(德国有多大面积，德国相当于中国哪个省xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想(xiǎng德国有多大面积，德国相当于中国哪个省)到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述(shù)不(bù)良债权转让项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的(de)可(kě)以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费(fèi)者权利(lì)保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于建设工(gōng)程价(jià)款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际(jì)信(xìn)托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当(dāng)年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的(de)价(jià)格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的(de)背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如(rú)果北京国安的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其(qí)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资(zī)金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被(bèi)5次(cì)列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下(xià)，被执行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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