近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时(shí)应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额(é)的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募(mù)集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额(é)持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投资者更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获马斯克会加入中国国籍吗(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一(yī)方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额的(de)分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每(měi)年的(de)现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益(yì)主要来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度(dù)逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延(yán)长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存(cún)马斯克会加入中国国籍吗在本质性(xìng)区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的(de)账面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经(jīng)营权(quán)类的(de)资产(chǎn)可以(yǐ)更多关(guān)注内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更(gè马斯克会加入中国国籍吗ng)多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实(shí)力、运(yùn)营管理机(jī)构实(shí)力(lì)、公募基(jī)金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额(é)预测(cè)。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露预测(cè)进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及(jí)市场的(de)实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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