OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二(èr)级市场的影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延(yán)续此(cǐ)前几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表示，近期(qī)已同步启动了(le)应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大(dà)，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从根本上影响其内外(wài)价值，投资者(zhě)应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价(jià)格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级(jí)市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭遇突发(fā)事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场(chǎng)内资金(jīn)有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示(shì)，目前随着(zhe)二(èr)级市场价(jià)格下(xià)跌，风(fēng)险(xiǎn)也(yě)得到一(yī)定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码(yīn)素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经(jīng)济(jì)复苏(sū)的步(bù)伐，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执(zhí)行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能(néng)顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流没(méi)有造成(chéng)大的影响，“事(shì)件性利空下调至得(dé)这(zhè)么急(jí)、这么深，加上(shàng)前(qián)期本(běn)身园(yuán)区类资(zī)产就(jiù)回调不少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计(jì)园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)得到(dào)了一(yī)定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光(guāng)大园项目的(de)信心，预计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出(chū)租率将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息(xī)的第一(yī)时间(jiān)即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实(shí)工作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退(tuì)租(zū)的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还(hái)是比较(jiào)丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万(wàn)方。从意(yì)向(xiàng)储备转化(huà)为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过(guò)签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着(zhe)对(duì)首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的(de)张江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之前的(de)空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市(shì)场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定，租户的(de)调租和换租都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这次项目的(de)大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场活跃度(dù)的短(duǎn)期低点，目前(qián)市场情况(kuàng)已有所好转。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边(biān)也作了一(yī)定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了(le)一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给(gěi)租(zū)户的分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平(píng)的大平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些(xiē)，单(dān)价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园单(dān)层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形(xíng)态的物业。租户(hù)自(zì)身(shēn)也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的(de)管理(lǐ)人都变成了一家，后续(xù)我们(men)在资源共(gòng)享和联(lián)合营销方面(miàn)能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同(tóng)效应，相信可(kě)以做(zuò)得更(gèng)好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些(xiē)其(qí)他在开发(fā)的储(chǔ)备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区产业(yè)空(kōng)间资产上(shàng)市平台目标的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的(de)发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现基金扩容的(de)第一(yī)步，也是(shì)至(zhì)关(guān)重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一(yī)些突发情况需要(yào)解决(jué)，但是(shì)这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建设发展过(guò)程中所经历的(de)相比，只能(néng)算是(shì)一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前(qián)突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信(xìn)心。”

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