近两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额(é)二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自(zì)基(jī)础设(shè)施资(zī)产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结合行业及(jí)市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于(yú)投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性(xìng)，在有(yǒu)效控制(zhì)风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另(lìng)一方(fāng)面，基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩(jì)相对经济(jì)活力(lì)的改善有一定的(de)滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益(yì)的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比(bǐ)例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红(hóng)。绿豆汤的热量是多少大卡一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的(de)收益(yì)主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分(fēn)红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募绿豆汤的热量是多少大卡REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择(zé)公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择(zé)产品的(de)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目(mù)，即使分派(pài)率相对(duì)较低(dī)，也(yě)有足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价(jià)随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资(zī)产(chǎn)的估值(zhí)上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观(guān)察和(hé)评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的(de)高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来(lái)自底(dǐ)层(céng)资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基(j绿豆汤的热量是多少大卡ī)础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负(fù)责人也(yě)称。

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