导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断中国(guó)未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的(de)新增住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的(de)“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量(liàng)过(guò)剩的(de)直(zhí)观判断(duàn)站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负(fù)责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数量，我们(men)主要(yào)用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，我们(men)就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式(shì)如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据(jù)，大(dà)致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较低的(de)县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代(dài)生活需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数(shù)据(jù)测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭(tíng)界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均(jūn)可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的(de)占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上(shàng)升。<蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病/p>

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来(lái)将是住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房之(zhī)间的差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏(piān)低，其(qí)增速可(kě)能(néng)超预(yù)期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病