文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chu太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位ān)、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预(yù)售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来(lái)的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普(pǔ)一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个(gè)难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不(bù)能(néng)例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售制要(yào)结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办(bàn)立(lì)信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到(dào)的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻了(le)民众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的(de)资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化(huà)、社会(huì)化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币(bì)化(huà)，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。预(yù)售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购(gòu)房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市(shì)场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需(xū)求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产(chǎn)业(yè)的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占(zhàn)固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测(cè)算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售(shòu)制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行(xíng)承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方式(shì)套(tào)取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈(chéng)现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预(yù)付(fù)款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提(tí)供一定(dìng)的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通(tōng)过(guò)申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即(jí)可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德(dé)国没(méi)有规(guī)定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付(fù)，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期(qī)限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，交太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发(fā)商(shāng)出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，但(dàn)是交(jiāo)房前(qián)付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必(bì)须经过(guò)房(fáng)产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资(zī)金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么(me)是定金保全措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银(yín)行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银行(xíng)专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司(sī)介入(rù)，为房屋(wū)重大延期(qī)以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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