导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1同样不(bù)意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口(kǒu)的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生了额外(wà酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗i)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正(zhèng)在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)当下房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂牌量突(tū)然(rán)激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据(jù)有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业(酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的(de)大城(chéng)市租赁一套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立(lì)卫浴和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求(qiú)，在未来大(dà)都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用(yòng)的(de)住宅面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实(shí)之(zhī)下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还将有(yǒu)酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来(lái)将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级(jí)之间差(chà)异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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