导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于(yú)1同(tóng)样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求有望(wàng)持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化(huà)必将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同能(néng)级城(chéng)市之(zhī)间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前(qián)的(de)房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是(shì)保障房(fáng)、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住宅数(shù)量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售(shòu)以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅结(jié)构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国(guó)分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人(rén)口净(jìng)流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查(chá)数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价(jià)迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一(yī)诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带(dài)来了很(hěn)大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商品住宅的(de)占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基(jī)础设(shè)施(shī)配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别>第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不(bù)单(dān)局(jú)限于城市(shì)能级(jí)之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超预期(qī)。

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