5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华(huá)发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司当兵后微信会受影响吗，当兵的不能玩微信吗市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的(de)持(chí)股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于(yú)房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光(guāng)是(shì)居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上(shàng)行的(de)房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司(sī)的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万(wàn)房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻身前(qián)十的(de)行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的(de)浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上(shàng)海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度(dù)的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度(dù)十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基(jī)金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土(tǔ)地市(shì)场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给较(jiào)多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的(de)结(jié)构(gòu)性机(jī)会依(yī)然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源和良好的(de)不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质(zhì)疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说估值的(de)修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后，行业(yè)进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话(huà)，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额(é)持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太(当兵后微信会受影响吗，当兵的不能玩微信吗tài)乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(t当兵后微信会受影响吗，当兵的不能玩微信吗án)投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的(de)钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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