文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达国家一(yī)般(bān)有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风险，对(duì)购房根号20等于多少 化简 根号怎么算民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与财税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的(de)需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资(zī)金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自(zì)己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资(zī)金压(yā)力(lì)，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低(dī)投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地(dì)解(jiě)决(jué)了核(hé)心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自(zì)身有资(zī)金等(děng)能(néng)力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化(huà)。但(dàn)当时(shí)推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此(cǐ)福(fú)利分房制(zhì)度(dù)不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场(chǎng)经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民(mín)银(yín)行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速出台(tái)相关(guān)的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契合中国内地(dì)的(de)商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制(zhì)的(de)初(chū)衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对(duì)中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适(shì)居，住房(fáng)事业(yè)取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布(bù)的(de)《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道(dào)，房地(dì)产带(dài)动(dòng)的上下游产业(yè)链特(tè)别(bié)长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担(dān)，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业预售商(shāng)品房(fáng)所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的(de)信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中的(de)资金(jīn)全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动(dòng)机监管开(kāi)发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得(dé)到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛方面(miàn)，德国开发(fā)商(shāng)在(zài)项目(mù)获批后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各(gè)环节内容确(què)认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的(de)方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定(d根号20等于多少 化简 根号怎么算ìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银行(xí根号20等于多少 化简 根号怎么算ng)专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期房付款流(liú)程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存(cún)入银(yín)行专门的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求(qiú)的(de)支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金(jīn)融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的(de)房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估(gū)计形(xíng)势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋(wū)交付阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对(duì)房屋(wū)质(zhì)量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是(shì)大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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