5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所(suǒ)持(chí)有的(de)房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房(fáng)地(dì)产公司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更(gèng)是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持(chí)股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发(fā)展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什(shén)么投(tóu)资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出(chū)现了(le)一些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快(kuài张歆艺袁弘为什么离的婚，张歆艺和袁弘离婚了吗)上(shàng)行(xíng)的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一(yī)的上(shàng)实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归(guī)来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其(qí)实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募(mù)的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代(dài)出租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地(dì)结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域(yù)性地(dì)产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第(dì)七(qī)位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基(jī)本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问(wèn)题(tí)，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的(de)资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期(qī)的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)过(guò)去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍(réng)在(zài)持续(xù)性地张歆艺袁弘为什么离的婚，张歆艺和袁弘离婚了吗(dì)拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面临着(zhe)一些(xiē)不确(què)定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往下(xià)掉(diào)。除了(le)杭州、成(chéng)都等(děng)极(jí)个(gè)别城(chéng)市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数(shù)城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐(lè)观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能(néng)会出(chū)现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企(qǐ)业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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