文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对(duì)购(gòu)房老百姓的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房(fáng)改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格(gé)的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要(yào)坚持市场化(huà)改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的(de)本(běn)质(zhì)是(shì)向善，是以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心，房(fáng)地产(chǎn)也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了(le)中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘(pán)因建(jiàn)筑费用超(chāo)支合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预(yù)售前(qián)，确(què)保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明(míng)自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行的(de)责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化、住房(fáng)供给(gěi)商品化(huà)、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的(de)福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用(yòng)推合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国内地的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了(le)中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如(rú)果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波(bō)动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断裂等(děng)一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能(néng)力(lì)或短期(qī)不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售(shòu)商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成(chéng)一(yī)种资(zī)金循环(huán)高(gāo)周转模式(shì)，但一(yī)定程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金(jīn)一(yī)定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由(yóu)第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的(de)定(dìng)金及首(shǒu)付款由第(dì)三(sān)方(fāng)公证行(xíng)或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国(guó)开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付(fù)比例(lì)，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支付房款的(de)制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多(duō)次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是(shì)当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或(huò)购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中(zhōng)的(de)房产、资(zī)金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，英国(guó)采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期(qī)房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师(shī)监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要(yào)求开(kāi)发商(shāng)必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线证委托合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给(gěi)购房者(zhě)。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一(yī)的选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开(kāi)发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分(fēn)估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门(mén)直(zhí)接监(jiān)管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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