5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表(biǎo)的(de)机构对于(yú)这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持(chí)房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别为(wèi)保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季(jì)报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首(shǒu)先(xiān)在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到(dào)二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城(chéng)市(shì)。而映射(shè)到二(èr)级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存(cún)量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的(de)政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的(de)进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额(é)，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业(yè)的(de)需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗的方式，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上(shàng)实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在(zài)前(qián)十中，这也是(shì)连(lián)续(xù)第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的(de)净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗70％以下，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在(zà弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗i)当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地产公司也(yě)是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的(de)角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季(jì)报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些不确(què)定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的(de)去库(kù)存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的(de)、做得(dé)比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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