近两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目(mù)前已包含了(le)利(lì)润分配和本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价格的(de)变(biàn)化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投(tóu)资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于(yú)债券的固定利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了(le)机构(gòu)投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近(jìn)期公募(mù)REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利(lì)于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调(diào)减金额(é)根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化(huà)的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信(xìn)心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的(de)收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金的(de)归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hó远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊ng)相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级市场价格(gé)和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负(fù)责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会(huì)进一(yī)步(bù)延长经(jīng)营期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资(zī)者(zhě)可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊)权益(yì)人综合(hé)实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因(yīn)素(sù)来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测(cè)进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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