5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份(fèn)额(é)均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业(yè)标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是(shì)万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大(dà)分化(huà)时(shí)代，一(yī)二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更大俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态(tài)度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需(xū)求或俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大(huò)将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等(děng)都(dōu)跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也(yě)是上海本地(dì)房(fáng)企，其(qí)第(dì)一季度的(de)收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前(qián)十中，这也是连(lián)续第(dì)三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士分析：“经(jīng)历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土地供(gōng)给较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率(lǜ)基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中特(tè)估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的(de)结(jié)构性机(jī)会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的(de)不动产资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等(děng)问(wèn)题(tí)，市场对民营房开企业(yè)的资(zī)产会有更多(duō)担(dān)忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行(xíng)业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的(de)修(xiū)复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于(yú)行业集(jí)中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的(de)话(huà)，或(huò)许还是保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资(zī)部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因(yīn)为过(guò)去(qù)两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下(xià)游产业(yè)链(liàn)的复(fù)苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以(yǐ)及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地(dì)去等(děng)待它的基本面不(bù)断地(dì)凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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