导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年(nián)商品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数(shù)据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不(bù)是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成都是流(liú)动(dòng)人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当(dāng)下房地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分化(huà)时(shí)代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(c长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的hū)中国城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要(yào)是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住(zhù)宅才(cái)是(shì)城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保(bǎo)障(zhàng)房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直(zhí)接公(gōng)布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居(jū)民(mín)住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存(cún)量房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的g>（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩(hán)国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区很难满(mǎn)足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自(zì)于四(sì)个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的dī)、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足(zú)，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市能级之(zhī)间(jiān)差(chà)异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的