近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)目前(qián)已包含了(le)利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(ch抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市éng)现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基础设(shè)施资(zī)产的(de)经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于(yú)长期(qī)投(tóu)资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示(shì)，根据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额(é)以现金(jīn)形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于(yú)投(tóu)资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的(de)改善(shàn)有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分派的(de)是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也(yě)是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各(gè)类公募(mù)REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产属性不同(tóng)而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品的二级(jí)市场价格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派(pài)金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的(de)更新改造(zào)或(huò)补缴土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本(běn)身经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目(mù)进行调(diào)整(zhěng)，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资(zī)价(jià)值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关(guān)注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自(zì)底层(céng)资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回(huí)报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实(shí)力(lì)、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规(guī)模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市(yùn)营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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