文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足(zú)一个(gè)月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了(le)商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世(shì)界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配(pèi)套房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的(de)本质(zhì)是向善，是(shì)以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也(yě)不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研(yán)究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商(shāng)开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核(hé)心(xīn)的(de)住(zhù)房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化(huà)。但当时(shí)推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设(shè)的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力(lì)，加快城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案(àn)登记(jì)和(hé)预(yù)告登记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也(yě)提(tí)高了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民(mín)从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积(jī)的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的(de)发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十(shí)多(duō)年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例较高(gāo)，主要是(shì)因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。<嫦娥二号拍到外星人已经证实/p>

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开(kāi)发商之(zhī)间的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同(tóng)是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需要根(gēn)据按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房者对(duì)行业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合(hé)同和(hé)按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完(wán)全由银(yín)行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者(zhě)的预(yù)售监管(guǎn)资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目(mù)的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照(zhào)工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质(zhì)量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限(xiàn)内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交(jiāo)付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付(fù)环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

嫦娥二号拍到外星人已经证实　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国(guó)没有规(guī)定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或(huò)指定保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他(tā)预先(xiān)支(zhī)付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年(nián)保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同(tóng)以及订(dìng)金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计(jì)形势(shì)复(fù)杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度(dù)付款机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的(de)权益。资(zī)金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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